Cada negócio de compra e venda de imóvel é específico e devem ser analisadas suas peculiaridades, pois as certidões e documentos a serem levantados para a compra de imóvel com segurança dependem de várias situações e do que eventualmente for identificado na matrícula do imóvel.

Por exemplo, a venda de um imóvel por pessoa física é diferente da venda de imóvel por pessoa jurídica, que exige a apresentação de mais documentos.

Aliás, a venda de um imóvel por pessoa física que seja ou tenha sido sócia de empresa exigirá maior rigor na análise e a obtenção de mais documentos.

Com a análise da documentação pode ser identificada a necessidade de maiores investigações, como exemplo, quando se identifica algum processo judicial em desfavor do(a) vendedor(a), é imprescindível a análise do andamento da ação judicial, além da análise por um(a) advogado(a) com conhecimento de riscos envolvendo a compra e venda de imóvel.

Cabe destacar que muitas vezes não são passadas informações assertivas pelos vendedores e corretores do imóvel, exigindo uma atuação investigativa com a inclusão de cláusulas estratégicas no contrato de compra e venda do imóvel que tragam maior segurança e diminuam riscos. 

Atualmente há necessidade do(a) comprador(a) do imóvel ser extremamente rigoroso com a análise da documentação do imóvel, do(a) vendedor(a) e de eventuais empresas em nome desse(a).

Não há mais exigência cartorária para apresentação de certidões fiscais, o que antes era benéfico porque protegia os compradores.

Assim, atualmente a análise documental pelo(a) comprador(a) deve ser realizada com maior rigor e por assessoria jurídica que compreenda quais certidões e documentos serão necessários caso a caso.

Na prática, é imprescindível a obtenção e análise de todas as certidões do imóvel, do vendedor e de suas empresas, investigação sobre dívidas e ações existentes, entre outras, a fim de proteger as partes e evitar problemas futuros como a perda do imóvel, ações indenizatórias, entre outros problemas.

O Código Civil exige que as partes sejam diligentes no sentido de realizarem a compra e venda de imóvel sem prejudicar terceiros, por exemplo, exige que o comprador de um imóvel se certifique de que o vendedor é pessoa solvente capaz de pagar suas dívidas e que a venda do imóvel não ensejará em fraude contra credores ou fraude à execução. 

O corretor de imóveis e as imobiliárias devem garantir que estão trabalhando com imóveis e vendedores idôneos e solventes, de imóveis livres e desembaraçados e que não são objeto de disputas judiciais, propiciando e garantindo a realização de um negócio seguro para ambas as partes, sob pena de responsabilização.

Embora exista legislação que exija a unicidade e concentração de registros na matrícula, isso não é regra, há várias exceções.

A atual legislação tributária e de registros públicos, por exemplo, considera desnecessário o registro na matrícula do imóvel de eventual débito inscrito em dívida ativa do proprietário com a Fazenda Pública para fins de presunção de fraude prevista no artigo 185, do CTN, o que foi reforçado pelo artigo 11º, da recente Lei do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) nº 14.382/22.

Isso significa que se o(a) vendedor(a) do imóvel tiver débitos inscritos em dívida ativa em valores superiores ao patrimônio e vender o imóvel sem saldar essas dívidas, comete fraude à execução fiscal e essa venda não tem eficácia, é nula frente ao ente público e o(a) comprador(a) pode perder o imóvel.

obs.: art. 11, da Lei 14.382/22, incluiu no artigo 129, os §§1º e 2º, do item 11º, da Lei de Registros Públicos nº 6.015/73. 

Atuamos como parceiros de corretores e imobiliárias, somos um braço de apoio jurídico, esclarecendo sobre situações de riscos, levantando e analisando documentos, orientando, elaborando contratos, obtendo documentos necessários, entre outros.

Nossa parceria com corretores e imobiliárias se baseia numa relação de confiança a longo prazo, assegurando a realização de negócios, desde o recebimento inicial da documentação com a captação do(a) cliente pelo(a) corretor(a) ou imobiliária, assessorando até a realização da venda ou compra do imóvel.

As etapas do nosso trabalho de assessoria jurídica para corretores são as seguintes:

1) Quando o(a) nosso(a) parceiro(a) capta um(a) cliente proprietário(a) de imóvel, fazemos a análise prévia inicial da documentação básica e orientamos sobre eventuais regularizações necessárias, evitando que o(a) nosso(a) parceiro(a) atue, invista e se dedique a oferecer e divulgar imóveis irregulares, com problemas ou que ofereçam riscos;

2) No momento em que aparece um(a) potencial comprador(a) para o imóvel, levantamos todas as certidões e documentação necessária, fazemos a análise das regularizações e verificamos se o negócio está em vias de ser realizado com segurança para todas as partes envolvidas;

3) Com a documentação regularizada, preparamos o contrato de compromisso de compra e venda de acordo com as especificidades do negócio firmado, sempre considerando a forma de pagamento, se haverão recursos obtidos por meio de financiamento ou oriundos de FGTS, entre outras situações, assegurando o menor risco para todas as partes;

4) Acompanhamos e orientamos até os registros finais documentais, a fim de que o(a) nosso(a) parceiro(a) possa orientar adequadamente o vendedor e o comprador para o cumprimento das condições contratuais firmadas.

No negócio de compra e venda de imóvel é necessário ponderar que cada caso é um caso e possui peculiaridades que sempre são consideradas pelo nosso jurídico, o que é capaz de garantir maior segurança para todos(as) os(as) envolvidos(as).